Un immobile commerciale è, in termini semplici, un’area di proprietà immobiliare utilizzata per scopi commerciali o imprenditoriali. L’edificio o il terreno associato all’immobile può essere sfruttato per generare profitti attraverso attività come il commercio al dettaglio, la ristorazione, uffici, strutture ricettive, produzione di beni e servizi etc. Si può acquistare un immobile commerciale sia presso un privato sia presso un soggetto dotato di personalità giuridica. Questi aspetti sono molto importanti, in quanto fiscalmente e sul costo finale dell’operazione. Se l’operazione è presso un privato oppure presso un’impresa costruttrice che ha costruito o ristrutturato il fabbricato da più di 4 anni, dovremo versare di un’imposta di registro pari al 9%. A ciò si dovrà aggiungere l’imposta catastale e quella ipotecaria, le cui spese ammontano rispettivamente a 50 euro, per un totale di 100 euro.
Se l’acquisto viene effettuato presso una persona giuridica (esempio da un’impresa) che ha realizzato l’edificio da meno di 4 anni, le imposte cambiano. L’imposta di registro, passa a 200 euro, e l’IVA al 22%. Rimangono invariate le imposte catastali e ipotecarie (50 euro per ognuna delle due imposte, totale 100 euro). La fase di acquisizione di un immobile commerciale può in sostanza avvenire in due modi: acquistare un locale vuoto ed avviare un’attività commerciale successivamente, ovvero si trasferisce l’attività già in possesso o si inizia una nuova di sana pianta. Vi è poi il caso in cui oltre all’acquisto del locale commerciale, si rileva anche l’attività dal precedente proprietario; altra ipotesi è l’acquisto di un locale commerciale per affittarlo a terzi e produrre gettito reddituale.
Il Catasto
La categoria catastale C/3 è riservata agli immobili utilizzati per svolgere attività commerciali, artigianali, produttive, di vendita al dettaglio e all’ingrosso. Gli immobili inclusi possono variare notevolmente in dimensioni, struttura e destinazione d’uso.
Tali spazi si differenziano da quelli ad uso abitativo o ad uso commerciale di altro tipo, che troviamo generalmente ubicati nelle zone più esterne delle città, salvo eccezioni.
Principali attività nella categoria catastale:
- Negozi e punti vendita: Questa è una delle sottocategorie più comuni all’interno della C/3 e comprende negozi di vario genere, come abbigliamento, alimentari, elettronica, libri, ecc. I negozi al dettaglio sono destinati a offrire prodotti direttamente al pubblico.
- Centri commerciali: Questi sono spazi che ospitano diversi negozi, punti vendita e servizi, come ristoranti, cinema e aree ricreative, al fine di creare un ambiente unico e accogliente per i visitatori.
- Capannoni e stabilimenti industriali: Questi immobili sono adibiti alla produzione di beni o alla lavorazione di materiali. Sono spazi ampi e funzionali, ideali per attività industriali e manifatturiere.
- Magazzini e depositi: Queste strutture sono destinate a conservare merci e materiali in modo organizzato e sicuro.
- Laboratori artigianali: Questi immobili sono utilizzati per attività artigianali e di produzione manuale, come falegnameria, sartoria o gioielleria.
- Supermercati e ipermercati: Questi grandi punti vendita offrono una vasta gamma di prodotti alimentari e non alimentari a prezzi competitivi.
- Showroom: Sono spazi destinati a esporre e promuovere prodotti e servizi al pubblico o a clienti specifici.
Naturalmente si cambiare la destinazione degli immobili commerciali in immobili ad uso abitativo; ottenuto il permesso da parte degli uffici competenti, dovremo fare i conti con un pò di burocrazie e considerare maggiori costi relativamente a questo tipo di conversione, contemplando eventualmente i costi di una ristrutturazione per omologare i locali alle norme vigenti della nuova categoria.
